賃貸の仲介手数料無料の仕組みと注意点
賃貸の仲介手数料は、宅地建物取引業法にもとづく国土交通省告示で貸主・借主あわせて賃料1か月分＋消費税が上限（居住用は原則として一方から0.5か月分、承諾があれば1か月分まで）。無料や割引にできるのは、貸主側から広告費などの形で仲介会社に支払いがある物件だからです。当サイトの名古屋市内の掲載物件では6,160件（47.3%）が仲介手数料無料、一部値引きの物件も別に表示しています。
仲介手数料の上限ルール
宅地建物取引業者が受け取れる報酬の上限は、宅地建物取引業法第46条にもとづいて国土交通大臣が定めます（昭和45年建設省告示第1552号）。居住用建物の賃貸借では次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 貸主と借主からの合計 | 賃料1か月分＋消費税（1.1か月分）が上限 |
| 借主一方からの原則 | 賃料0.5か月分＋消費税（0.55か月分）以内 |
| 借主が1か月分を払う場合 | 媒介の依頼を受けるまでに借主の承諾があるときに限る |
| 上限を超えた請求 | 宅建業法違反（返還請求の対象） |
つまり「賃料1か月分＋税」は上限であって定価ではありません。それ以下の額はすべて業者の裁量です。
無料・割引にできる仕組み
- 貸主側の負担がある物件。空室を早く埋めたい貸主が、仲介会社に広告費や紹介料を支払う物件があります。この場合、仲介会社は借主から手数料を取らなくても報酬が成り立ちます。
- 貸主が「借主無料」を条件にしている物件。募集条件として最初から借主負担なしにしている物件です。
- 仲介会社のキャンペーン。自社負担で割引するケースです。物件ではなく会社の方針なので、同じ物件でも会社によって手数料が違うことがあります。
当サイトでは、貸主側の条件から計算した値引き後の仲介手数料を物件ごとに表示しています。値引きの根拠となる貸主側の条件そのものは掲載していません（募集条件は貸主と業者の間の情報のため）。
無料物件の注意点
| 確認すること | 理由 |
|---|---|
| 賃料が相場より高くないか | 手数料が無料でも、月々の賃料が高ければ2年で逆転します。同じ建物・同じ広さの他の部屋や、周辺の相場と比べてください |
| 他の費用が上乗せされていないか | 「消臭施工」「安心サポート」などの任意費用が付いていることがあります。見積書で費目ごとに確認できます |
| 「無料」と「割引」の違い | 一部値引き（例：半額）と、完全無料は別です。当サイトは値引き後が0円のものだけを「仲介手数料無料」と表示します |
| 条件の期限 | 貸主側の条件は募集状況で変わります。申込時点の条件が適用されます |
当サイトの表示ルール
- 仲介手数料は「賃料1か月分（税込）」を表示し、適用される値引きを赤字で差し引いて表示します。
- 値引き後が0円の物件にだけ「仲介手数料無料」のタグを付け、一部値引きは物件ページの「適用中の特典」に「仲介手数料割引」と出します。
- フリーレント（賃料の免除）は仲介手数料とは別の特典です。フリーレントの記事で説明しています。
掲載中 6,160件
よくある質問
賃貸の仲介手数料の上限はいくらですか？
貸主と借主あわせて賃料1か月分＋消費税（1.1か月分）です。居住用建物では借主から受け取れるのは原則0.55か月分以内で、媒介の依頼を受けるまでに借主が承諾した場合に限り1.1か月分まで受け取れます（宅地建物取引業法第46条・国土交通省告示）。
仲介手数料無料の物件は質が悪いのですか？
手数料の有無は貸主側の条件で決まるもので、物件の質とは直接関係ありません。ただし賃料や他の費用で調整されていないかは確認が必要です。同じ建物の他の部屋や周辺相場と比べてください。
名古屋で仲介手数料無料の物件はどれくらいありますか？
当サイトの名古屋市内の掲載物件13,012件のうち、値引き後の仲介手数料が0円の物件は6,160件（47.3%）です（ビルド時の集計）。
出典・参考
この記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、個別の契約条件は物件ごとに異なります。正式な金額・条件は空室確認のうえ担当エージェント（株式会社TERASS 名古屋支店）が確認します。